PERGUNTAS FREQUENTES
Qual a diferença entre leilão extra-judicial e leilão judicial?
Entender a diferença entre as diferentes modalidades de leilão é fundamental para quem quer investir nesse ramo, pois cada uma delas possui um regime jurídico próprio. O leilão judicial, como o próprio nome diz, é promovido pelo poder judiciário, que faz a alienação de bens dentro de um processo judicial.
Já no leilão extrajudicial a alienação do imóvel é feita sem a participação do poder judiciário. Nos casos de inadimplência do mutuário a lei permite o próprio credor fiduciário faça a retomada do imóvel e promova sua venda através de leilão.
Posso vistoriar o imóvel?
Normalmente não. Apesar de teoricamente ser possível requerer ao juízo a expedição de um mandado de vistoria, por razões de ordem prática essa visita acaba não sendo uma medida muito recomendada. O que nós aconselhamos é que o cliente vá até o imóvel, fale com o porteiro, procure o síndico do prédio, mas evite contato direto com o ocupante do imóvel.
Eu assumo as dívidas do imóvel?
Não! Por força de lei o arrematante recebe o imóvel livre de quaisquer dívidas ou ônus pretéritos, inclusive débitos de IPTU, condomínio, taxas e etc.
Tem algum risco desse móvel estar danificado?
Quando o oficial de justiça cumpre o mandado de penhora ele avalia o imóvel e nomeia o ocupante ou proprietário do bem quando o imóvel estiver desocupado como depositário. Na qualidade de depositário essa pessoa tem o dever legal de zelar pela conservação do bem, sob pena de ser responsabilizado pelos danos.
Além disso a lei confere ao arrematante a prerrogativa de desistir do leilão e receber o que foi pago de volta se o estado do bem não corresponder ao descrito no edital.
No leilão os lances sobem muito?
Normalmente não! Quem participa de leilão vai para fazer bom negócio. Como a oferta de imóveis é muito grande - e os investidores sabem disso-, não é normal que se tenha disputa de lances. Ainda assim, quando as disputas ocorrem, normalmente o incremento não chega a 30% do lance inicial.
Quanto tempo demora para que esse procedimento seja finalizado?
Não há como se fazer uma previsão especifica pois existem muitas variáveis que podem influir no andamento. As regras ordinárias da experiência demostram que os procedimentos são concluídos, em média, no prazo de seis a oito meses.
Quais os valores de documentação que eu tenho que pagar arrematando um imóvel de leilão?
Logo após a arrematação o cliente tem de pagar o lance vencedor, a comissão de leiloeiro, e os honorários advocatícios pactuados. Ao final do procedimento é necessário fazer o pagamento do ITBI e das custas cartorarias
E se quem estiver dentro do imóvel não quiser sair?
Nesse caso é requerido ao juiz a expedição de mandado de imissão na posse, que é cumprido por um oficial de justiça, se necessário com auxílio de força policial para promover a remoção forçada.
Enquanto a pessoa estiver dentro do imóvel eu preciso pagar o condomínio e dívidas de IPTU no prazo que ele estiver lá?
Negativo! O entendimento jurisprudencial é no sentido de que o arrematante só é responsável pelas despesas do imóvel a partir da imissão na posse.
Se tiver criança e idosos como faço pra tirar se eles não quiserem sair?
Existe um folclore muito grande quanto a essa questão. A lei protege o bem de família dotando de impenhorabilidade o único imóvel no patrimônio da entidade familiar. Acontece que essa é uma regra que comporta exceções (débitos de IPTU, condomínio, imóvel do fiador, instituição de gravame voluntario, etc.) se o imóvel chegou ao leilão é porque provavelmente não se trata de bem de família ou é se está diante de uma exceção a regra da proteção legal. Nesse caso não há margem para discussão e o mandado de imissão é deferido como verdadeira consequência natural do leilão pelo juiz.
Qual o valor do ITBI no leilão judicial?
O valor do ITBI no caso do leilão judicial importa numa uma grande vantagem econômica para o investidor pois diferentemente de uma compra e venda particular, onde o ITBI é calculado sobre o valor venal do imóvel, no leilão o ITBI incide sobre o valor da arrematação.
Quanto o leiloeiro ganha de comissão?
A comissão de leiloeiro é fixada pelo próprio juiz e corresponde ao patamar de até 5% do valor da arrematação.
Eu preciso pagar alguma coisa antes do leilão?
Negativo! O cliente só paga qualquer quantia após o leilão e, ainda assim, se tiver êxito na arrematação.
Eu preciso ir no dia do leilão?
Não é preciso que o cliente esteja presente no dia do leilão, nós podemos representá-lo através de procuração. Contudo, nós recomendamos que o cliente vá ao leilão para conhecer o ambiente, o leiloeiro e ver pessoalmente como funciona uma hasta publica.
Além disso, ninguém melhor do que o próprio cliente para sentir o calor da disputa e decidir se vale a pena oferecer mais lances.
O dono do imóvel tem alguma chance de cancelar o leilão após a minha arrematação?
De acordo com a lei, estando o auto de arrematação assinado pelo arrematante, pelo leiloeiro e pelo juiz, a arrematação encontra-se perfeita, acabada e irretratável, não sendo mais possível o seu desfazimento.
Onde são feitos os leilões?
Normalmente no próprio fórum, mas em alguns casos acontece no escritório do leiloeiro.
Assim que eu arrematar eu já posso entrar ou ver o imóvel por dentro?
Negativo! Para o arrematante entrar no imóvel ele precisa de uma autorização judicial chamada mandado de imissão na posse.
Qual o trabalho do escritório?
O escopo do nosso trabalho consiste na atuação em duas fases. Primeiro em uma fase pré-leilão, onde realizamos toda a análise previa das certidões do imóvel e do processo judicial que levou o imóvel e a leilão. Com base na análise da documentação nós elaboramos um parecer sobre a arrematação (uma espécie de sinal verde, amarelo e vermelho).
Feita a arrematação nós damos início a uma segunda fase, que é uma fase eminentemente jurídica. Nessa fase fazemos todo o trabalho de defesa da arrematação (no caso de apresentação de eventual impugnação pelo executado), promovemos a baixa de gravames, realizamos todo trabalho de desocupação do imóvel, auxiliamos nos serviços cartorários, etc.
Em outras palavras nós oferecemos um serviço completo, que vai desde a analise previa do imóvel ate a efetiva transferência da titularidade com a consequente imissão na posse pelo cliente.
O leilão judicial é seguro? E por que?
Sim, porque a venda é feita pelo próprio poder judiciário, tendo natureza de aquisição originaria da propriedade uma vez que não existe relação jurídica entre o arrematante e o antigo proprietário.
Imóveis de leilão judicial eu posso pagar parcelado?
Sim, a lei admite pagamento parcelado mediante um sinal de 25% e o restante em até 30 prestações.
Quem faz avaliação do imóvel?
O oficial de justiça avaliador.
Se eu tiver um nome sujo em outros órgãos isso me impede de comprar um imóvel parcelado no leilão judicial?
Negativo. Não há qualquer analise de credito para a compra parcelada.
Sou investidor, vocês podem vender o meu imóvel depois que eu estiver lá dentro?
Sim, nossa empresa conta com uma network de mais de mil corretores espalhados pelo Rio de Janeiro o que garante um resultado bastante rápido.
Por que os imóveis de leilão judicial saem pela metade do preço?
Isso acontece por força de lei.
O que é edital?
Edital é o documento pelo qual o poder judiciário leva ao publico em geral a oferta de alienação do imóvel penhorado. Além disso, o edital é o documento pelo qual se estabelece as regras do leilão, as características do imóvel, as formas de pagamento bem como toda informação indispensável a realização do certame.
Por que a avaliação do imóvel na maioria das vezes fica abaixo do valor de mercado?
A lei permite que no caso do imóvel estiver desocupado ou que o ocupante se recuse a franquear acesso ao avaliador seja feita a avaliação indireta. Nesse caso a avaliação é feita pelo método comparativo.
Eu posso desistir depois da arrematação e pegar o dinheiro de volta?
Depende, a lei autoriza a desistência nos casos em que o estado do imóvel não corresponda ao descrito no edital ou quando o executado ofereça impugnação à arrematação ou alguma outra forma de resistência.
Esse imóvel eu posso colocar no meu nome e de outras pessoas na hora da arrematação?
Sim, o imóvel pode ser arrematado conjuntamente por mais de uma pessoa, sejam elas físicas e/ou jurídicas.
Eu recebo algum documento depois que eu arrematar?
Sim, logo após a arrematação é lavrado um documento chamado auto de arrematação do qual o arrematante recebe uma cópia na hora. Além disso, o processo judicial é em sua essência um documento publico do qual o arrematante pode ter acesso a qualquer momento.
Qual a diferença do auto de arrematação para a carta de arrematação?
O auto de arrematação é o documento que comprova ter sido o leilão positivo, e que, portanto, o imóvel foi arrematado. Carta de arrematação é o documento expedido pelo juiz para que o cartório do registro de imóveis promova a transferência da titularidade.
Se você tem alguma dúvida, não deixe de entrar em contato.
Ismael Dias
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